Вопрос:

Облагается ли налогом на добавленную стоимость плата за проживание в общежитиях?

Ответ:

Начиная с 01.01.04 пп.10.п.2 ст.149 НК РФ содержит льготу в следующей редакции: «не подлежит налогообложению НДС реализация услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности» Ранее до 01.01.04, льгота прямо распространялась на проживание в общежитиях и исключение такой формулировки, дало повод для сомнений о правомерности льготирования, хотя в общежитии происходит именно предоставление жилого помещения в пользование (можно предположить, что специальное упоминание об общежитиях исключено из текста НК РФ как избыточное)
Таким образом, для пользования льготой необходимо: a. что бы помещение было жилым (было официально признано таковым) b. что бы помещение входило в жилищный фонд (что автоматически проистекает из признания помещения жилым) c. что бы имело место предоставление этого помещения в пользование (желательно закрепленное в форме соответствующего договора) d. чтобы предметом пользования являлось именно помещение (дом, квартира, изолированная комната), а не жилплощадь, койка, спальное место и т.п.
Следует учесть, что с 01.03.05 вступил в силу новый Жилищный кодекс, несколько изменивший содержание понятий и статус объектов в жилищной сфере.
В частности: до того допускалось существование общежитий без ограничения формы собственности на здания и помещения, тогда как после введена норма, допускающая общежития лишь в государственных или муниципальных жилых помещениях (ст.92)
Тем не менее, как ранее, так и позднее предоставление жилого помещения оформлялось договором найма (гл.35 ГК РФ), который заключался в письменной форме (ранее, для заключения такого договора в государственном жилищном фонде необходим был ордер). В государственном и муниципальном жилищном фонде социального назначения мог применяться договор социального найма (старый ЖК не содержал каких - либо отличий такого договора от обычного найма)
Предметом договора найма могло быть лишь изолированное жилое помещение (не допускался отдельный наем части комнаты, смежной комнаты, подсобного помещения)
В то же время, формулировка льготы не ставит ее в зависимость от статуса помещения в качестве общежития, служебного, маневренного и т.п. (отсутствие такого статуса не лишает помещений права считаться жилым, не ведет к непризнанию его жилым или к признанию не жилым), т.е. предоставление в пользование жилого помещения должно льготироваться не зависимо от того как называется заведение в котором оно расположено. a. Формальное не соответствие помещения статусу общежития, ввиду частной формы собственности, ведет лишь к тому, что это помещение формально является обычным частным домовладением, т.е. на него тем более должна распространяться льгота, если в пользование предоставляются жилые помещения b. Ст.6 нового ЖК устанавливает, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы; ст.5 Закона «о введении ЖК» №189-ФЗ устанавливает, что он применяется лишь к отношениям, возникшим после его введения (из чего при желании, можно сделать вывод, что объект, ранее официально имевший статус общежития не утрачивает его)
Арбитражная практика за 2005-2006 годы содержит прямо противоположные решения по поводу льготы по общежитиям, что свидетельствует о наличии не устранимых противоречий (что, как известно, требует толкования в пользу налогоплательщика)
МНС РФ в своем письме №03-1-08/1093/17 от 28.04.04 считает, что льгота предоставляется при предоставлении в пользование жилых помещений по договору найма в домах всех форм собственности (не делая исключения для общежитий), обращая внимание на освобождение лишь в части платы за проживание.
Минфин в своем письме №03-04-15/116 от 19.12.05 считает, что льгота по общежитиям не должна предоставляться, но аргументация очень слаба, невнятна и по нашему мнению противоречит букве закона (следует учесть, что данное письмо не является нормативным актом, потому не порождает непосредственно обязанностей у налогоплательщика)
В отношении объекта льготирования следует учесть:
1. МНС полагает, что при предоставлении льготы освобождается лишь плата за проживание, но не освобождаются оплата коммунальных услуг
2. В то же время, старый ЖК предусматривал, что обязанность осуществления ремонта, поддержания в исправности инженерных коммуникаций, и порядка в местах общественного пользования (лестничных клетках, дворовых территориях и т.п.) является обязанностью наймодателя и осуществляется за его счет. Кроме того, сам износ, неисправность или загрязнение вышеуказанных объектов является непосредственным проявлением (следствием) пользования помещением по назначению. Таким образом, поддержание пригодного для проживания состояния дома не является отдельной услугой нанимателю, но является исполнением обязанности наймодателя, возложенной на него законом. Из вышесказанного можно сделать вывод, что эти расходы наймодателя связаны с получением дохода от услуг по предоставлению помещений в пользование.
  1. Старый ЖК предусматривал лишь две составляющие платы по договорам найма; квартирную плату и плату за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электричество и др.)
  2. Таким образом, объектом льготы могла быть квартирная плата
3. Новый ЖК так же предусматривает обязанность собственника по содержанию жилых помещений и общедомового хозяйства (ст.30, 39, 154, 158)
  1. В то же время, ст.154 разделяет плату по договорам социального найма на три составляющие: плату за пользование; плату за содержание; плату за коммунальные услуги
  2. В то же время, само понятие «социального найма» распространяется лишь на найм государственного и муниципального ЖФ (таким образом, структура тарифа для найма жилых помещений в частном ЖФ кодексом не регламентируется, а обязанность по содержанию однозначно возлагается на собственника)
  3. Тем не менее, добровольное выделение собственником платы за содержание в отдельный вид платежа (переложение обязанности на нанимателя), после введения нового ЖК создает препятствие для применения льготы в этой части
4. В то же время, использование нанимателем товаров и услуг сторонних организаций – электроэнергии, тепла, воды и т.п. (не производимых непосредственно наймодателем, связанных скорее с личным потреблением жильцов, а не с пользованием помещением), именованных в ЖК коммунальными услугами, являются самостоятельным объектом реализации у производителей этих товаров и услуг и в отношении них льгота применяться не может
  1. При этом, порядок расчетов по НДС, в отношении коммунальных платежей, у наймодателя определяется характером договорных отношений с нанимателем и поставщиком (если наймодатель является перепродавцом этих товаров и услуг, он уплачивает НДС и имеет право на вычет, если он является посредником нанимателя или поставщика, он отражает эти средства в учете как чужие, имеющие целевой характер (как агент, комиссионер, поверенный)
Таким образом, по нашему мнению, при оказании услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в общежитии имеются основания для применения льготы по НДС, но это мнение на сегодняшний день не совпадает с мнением Минфина и ФНС, выраженных в их ненормативных документах.